תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, היוותה מאז אפריל 2005 בסיס להתחדשות עירונית בישראל. תמ"א 38 בין היתר הייתה צריכה לספק מענה לצרכי הציבור אך התוכנית התמקדה בעיקר בהתחדשות הבניין הבודד. מטה התכנון הלאומי קידם תיקון חקיקה המהווה חלופה לתמ"א 38, "חלופת שקד". החלופה יוצרת כלי תכנוני לטובת התחדשות מתחמית. במאמר לפניכם יעמוד אדריכל אלון מיכאלי על ההיבטים השונים בנושא תמ”א 38, המשך פעילותה וגם על “חלופת שקד”
עם סיום תמ"א 38, תוקפה יפקע, ויש לכך השלכות רבות. פקיעת התוקף תסיים את התמריצים לחיזוק מבנים, ותפגע בשוק הנדל"ן, במיוחד בערים שלא יצליחו להגיש תוכניות חלופיות בזמן. מה יעלה בגורל ההתחדשות העירונית אם כך?
המשמעויות של סיום תמ"א 38
המדינה באמצעות תמ"א 38 תמרצה בעלי דירות ויזמים על מנת לקדם תהליכי חיזוק מבנים. כעת, ייתכן שאלו יתקלו בבעיות בירוקרטיות וקשיים כלכליים ואף יגיעו למצב בו אינם יכולים להוציא לפועל את הפרויקט. משמעות נוספת שיכולה להיות הינה האטה מסוימת בשוק הדיור בערים בהן התוכנית פעלה עד ל-08/24 ובנוסף, מחירי דירות עצמן שהיה להן פוטנציאל להתחדשות עירונית יירדו, היות וככל הנראה לא יבוצע חיזוק מבנה או התחדשות של הבניין. על הרשויות להתמודד עם חוסר הוודאות התכנונית ולמצוא פתרונות להמשך התחדשות עירונית
מהן ההשלכות של פקיעת תמ"א 38?
- הגבלת התחדשות בניין בודד: בעקבות פקיעת התוכנית לא ניתן יהיה להגיש בקשות להתחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד מכוח תמ"א 38.
- אובדן הטבות: פטור מהיטל השבחה והטבות מיסוי שונות כבר לא יהיו רלוונטיות.
- שינוי בתהליכי אישור: יידרש אישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) במקום הליך מקוצר של תמ"א 38.
אלו מועדי המפתח לסיום תמ"א 38:
1.8.2024: תאריך אחרון להגשת תוכניות מחליפות. בערים שלא הוגשו, תיתכן חוסר וודאות תכנונית.
29.8.2024: תאריך פקיעה אפשרי בערים שלא יעמדו בתנאים.
05/2026: תאריך סופי להארכת תמ"א 38 בערים שהגישו תוכניות חלופיות.
עוד על "חלופת שקד"
היות וישנם קשיים רבים במסגרת תמ"א 38, החלופה מספקת מענה לחלקם, כאשר השינוי המשמעותי הינו במתן מענה לצרכי הציבור. חלופת שקד למעשה מתמרצת את אלו שיגישו תוכניות כוללניות ויספקו מענה עירוני בצורה המיטבית בדגש על איזורי הפריפריה. ניתן לקבל תוספת זכויות בפרויקטים של הריסת מבנה ישן ובניית חדש במקומו. יתרון משמעותי בחלופת שקד הינו איחוד היתר הבנייה עם התוכניות לשלב אחד, דבר אשר מצמצם משמעותית את הליכי הבנייה.
סיום תוקף תמ"א 38 מביא לאתגר חדש בהתחדשות עירונית בישראל. בעוד חלק מהרשויות נערכו להמשך פעילות, אחרות עלולות להתמודד עם חוסר וודאות תכנונית. נציין שהמצב הנוכחי יכול להוביל לתכנון כולל ורחב יותר של הרשויות המקומיות, ולגרום למצב טוב יותר של יצירת ודאות תכנונית בשנים הקרובות. פתרון חלופי כמו "חלופת שקד" עשוי להקל על תהליכי התחדשות בניינית עתידית, למרות הבעייתיות שבו.